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房地产难现量价齐升 金九银十或成“泡影”

  2010年第三季度,地产行业新盘推出量较上半年涌现巨幅增进。数据显现,北京9月计划开盘的普宅项目共46个。比拟新政后的5至8月四个月的21个、27个、27个、18个预售入市项目数量,均有非常明显的下跌。预计9月、10月两个月将有约莫80个新盘入市。跟着新盘推出的增进,8月最后一周,地产成交量与价钱涌现双双下跌。市场预期突然转好,遍及认为跟着金九银十传统发卖淡季的到来,地产行业将走出低谷,迎来新一轮的增进。

  我们分析认为,跟着大批新盘推出,政策又处于相对安静期,生产者购房愿望将有所回暖,使得9月成交量有望上升。别的,由于调控因素,地产行业成交量已处于历史低位,基数较小,相同的相对数值,其环比增幅也会涌现放大作用。因而从环比的角度看,增幅将有所放大。但其相对数值,较2009年同期,还有相当的差异。

  预期9月住所成交量有所回暖

  从重点城市的成交面积转变情形,成交量环比上升的时光只涌现一周,时光较短。别的,由于周度数据转变较快,其波动性较大,因而还不克不及判断趋势已涌现。别的,从相对数量上来看,成交量较2009年还有一定的差异。特别
2009年下半年,地产行业一个成交顶峰,基数较高。因而2010年同期,环比虽然有所转变,但同比却涌现放缓甚至下跌的态势。因而,就算9月、10月成交量有所上升,全年的成交情形与去年比拟,也并不十分乐观。

  从成交均价来看,依然维持高位震荡的格式。但值得指出的是,9月、10月跟着新开盘数量的大幅增加,相当数量的地产开发商在开盘价方面给出一定优惠,比预期开盘价要有所降低。跟着成交量的逐步回暖,新盘价钱有可能向预期开盘价回归,而价钱指数是以现实开盘价钱计入指数的,所以从指数上来看,新盘的价钱是在上升的。然而由于我国库存楼盘占有量还比较大,这部分开盘价钱已确定,其在指数上的表现有可能下行。所以从整体
来看,价钱指数的快速上扬很难涌现,预计9月、10月价钱保持高位震荡的可能性较大。

  金九银十难获数据支撑

  地产竣工面积在每一年6月为较顶峰,而每一年的9、10、11月达到全年的最顶峰。而新动工面积在上半年处于最淡季节。我国楼盘多为预售,根据我国整体
预售轨制,以楼盘建设三层为标准,从动工到预售的时光周期约为3个月算,新盘发卖金额会在下半年有所放量。别的,有部分楼盘是在竣工后才进入现实发卖,因而地产行业整体的发卖特性是前低后高。但下半年发卖量与上半年发卖量的现实差异,以及9月、10月能否会有集中开释的特性,还要从具体的发卖数据,以及占比情形来分析。

  经由过程对十年平均数据的对照,我们可以看出:8、9、10月住所成交面积占全年比重为12%、11%和11%,与6、7、11月基本持平,与2-5月相差2个百分点左右,差异并不是很大。发卖量在下半年也较为平均,并无在9、10月集中开释。别的,10年来,我国阅历两次地产调控,在这两个不凡年份里,也基本维持了前低后高的发卖特性。别的,经由过程发卖面积和发卖额的对照,发现在调控的年份里,下半年发卖量环比有所上升(或保持较高水平)的同时,往往伴跟着发卖金额的增速放缓(或逐步下降)。因而,传统意义上的金九银十,在数据上得不到支撑,其发卖量并无集中开释的现象涌现,群体理解上存有误区。别的,即使在2010年第三季度新盘推出量大幅增加,两个月的发卖淡季,也没法改变全年发卖总量同比增速放缓甚至下降的事实。

  量价齐升趋势很难涌现

  从前几次地产调控与我国宏观经济的对照来看,我国房地产市场的重大调控均与宏观政策的变动高度相关,而引起政策转变的因素往往与宏观经济有严密关系。也就是说,政策经由过程调控楼市,间接调控了投资与生产的总量,从而实现宏观经济保持稳定的目的。反过来说,因为其相关的行业较多,且处于投资和生产两大领域之间,每当宏观经济发生转变时,房地产又是最早反映的。从宏观经济的情形来看,2010年-2011年,我国货币政策都以过度膨胀为主要方向。在这个大条件下,地产行业调控不会涌现突然的转向。

  由于地产调控政策压力巨大,成交量连续上升的条件是房价依然震荡,或者涌现过度下跌。假如房价涌现遍及下跌,预期调控不会涌现新的政策,然而执行力度将愈加严格,从而使得成交量再次萎缩,房价不下跌动力。开发商资金压力进一步紧张,地产行业价涨量跌的局势将愈加难以维系。因而在政策压力眼前
,地产行业量价连续双升的局势很难涌现。 (西南证券 肖剑)


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